В переводе с латинского superficies подразумевает верхнюю часть чего-то, что установлено на земле или прикреплено к ней, обычно это здание, возведенное на земле третьего лица.

Таким образом, оно возникло на основе использования (расположения) общественных земель, будучи правом, "созданным" римскими преторами еще в конце II века до н.э. Его появление было связано с нехваткой жилья, существовавшей в то время в Риме. Таким образом, государство разрешило частным лицам строить жилье на свободных от застройки землях, чтобы положить конец кризису, а впоследствии это право стало практиковаться и на основе аренды частной земли, на которой арендатор возводил здание за свой счет и пользовался им, имея возможность распорядиться им по юридическому акту.

В Карпато-Данубийско-Понтийском регионе в период своего возникновения право superficies также называлось emphyteusis или embatic и устанавливалось на основании письменного договора.

В советский период в правовой системе не существовало института суперфиция, однако его суть существовала в виде выделения местными органами власти земельных участков во владение и пользование граждан для строительства жилья с признанием за гражданами права собственности на построенные дома. 
Земля также передавалась потребительским кооперативам и другим негосударственным организациям на праве владения и пользования, признавая право собственности этих организаций на здания, сооружения или насаждения, расположенные на этой земле, а принцип superficio solo cedit распространялся и на правовой режим кладов, подземных месторождений, вступлений и т. д.

Право суперфиция в объективном смысле, как правовой институт частного гражданского права - это совокупность правовых норм, призванных регулировать общественные отношения в области строительства и эксплуатации сооружений или высадки и использования насаждений одним лицом (суперфициаром) на земле другого лица (землевладельца). 

Основной целью аренды здания является справедливое регулирование отношений между собственником земли и суперфициаром по владению, пользованию и распоряжению землей и находящимися на ней зданиями или насаждениями.

В субъективном смысле право суперфиция - это прерогатива, полномочие, полученное субъектом (суперфициаром), в соответствии с законом и гарантированное действующим объективным правом, возводить и эксплуатировать строения или насаждения на земле, принадлежащей на праве частной собственности другому субъекту.

Субъектами правоотношений суперфиция являются собственник земли и суперфициарий.

Вещные права и ограниченные вещные права являются вещными правами (статья 454 Гражданского кодекса). Ограниченными вещными правами являются: а) право узуфрукта; б) право пользования; в) право проживания; г) право суперфиция; д) право сервитута; е) вещные права поручительства, включая залог и ипотеку; ж) иные права, которым закон прямо придает такой характер.

У понятий суперфиции есть экономическое обоснование. При высоких ценах (купли-продажи) на землю под строительство инвесторы, занимающиеся развитием недвижимости и вкладывающие средства в новые объекты, чтобы избежать полной стоимости земли, вместо ее покупки приобретают суперфиции, за которые они должны платить только роялти за владение и пользование землей. Более того, поскольку право на поверхность является отчуждаемым, оно может быть заложено суперфициаром для получения кредита и финансирования строительных работ.

В Республике Молдова этот правовой институт эволюционировал в земельных отношениях от институтов аренды и найма (в соответствии с Законом об аренде 1992 года, отмененным в 2007 году) до суперфиция, будучи очень близким к отношениям аренды земли, существовавшим до регламентации суперфиция в Гражданском кодексе.

Закон об аренде 1992 года понимал аренду как правовой институт, охватывающий временное использование за плату имущества для любых целей, в том числе несельскохозяйственных, а статья 10 Закона № 1308/1997 устанавливала способ расчета арендной платы с учетом той же концепции (за использование сельскохозяйственных земель и для других целей), и ситуация изменилась только с модернизацией Гражданского кодекса Законом № 133/2018 (с 01.03.2019).
Суперфиций также можно рассматривать как временное приостановление действия принципа superficio solo cedit, который гласит, что собственник земли является также собственником зданий, сооружений и насаждений на ней, другими словами, то, что находится на земле, принадлежит собственнику земли. Статья 460(4) признает только одно исключение из этого принципа - superficia.

В том же ключе статья 460 (2) Гражданского кодекса (Части недвижимого имущества) гласит, что:

Здания и иные объекты и работы, постоянно прикрепленные к земле, которые возведены на чужой земле на основании права суперфиция, а также объекты, прикрепленные к земле с временной целью, не являются составной частью недвижимого имущества.

Таким образом, право суперфиции (superficies) - это:

- субъективное право собственности определенного лица на возведенную им постройку (осуществляемое суперфициаром в период существования права поверхности) на поверхности земли, принадлежащей на праве собственности другому лицу;
- расчленение права собственности на землю (признаки: владение и пользование);
- ограниченное и временное, но долгосрочное (до 99 лет) вещное право на недвижимое имущество;
- отчуждаемое и наследуемое право (может быть передано правовыми актами между живыми лицами, а также в случае смерти или, в случае юридических лиц, после реорганизации юридического лица);
- не может быть создано под отлагательным условием.
- может быть отчужден или заложен (в случае существующего здания) только вместе со зданием. 
- не может быть ограничено частью постройки.
- не погашается в результате сноса или разрушения здания, если не предусмотрено иное.

Содержание права на здание зависит от его полной или зачаточной формы. 

Если оно возникает на земельном участке без здания, то право застройки находится в зачаточном состоянии и состоит, по сути, только в пользовании поверхностью или недрами.

Позже, после строительства здания, право на здание становится полным и дополняется стоимостью здания. Право аренды здания может быть передано только вместе со зданием, независимо от того, начато ли строительство (но зарегистрировано) или уже завершено, за исключением случаев отчуждения по завещанию. Право на здание регистрируется в реестре недвижимости только с первым рангом, и этот ранг не может быть изменен.

Суперфициарий может отчуждать свое право по любому договору передачи собственности, в том числе по договору купли-продажи, мены или дарения, и может передать осуществление субъективного права суперфиция другому лицу посредством аренды, или передать его в качестве вклада в уставный капитал компании, или обременять его ипотекой. Право преимущественной покупки (собственника земли) не может быть реализовано в случае дарения или передачи в качестве вклада в уставный капитал. 

Право на суперфиций может быть обременено сервитутом, правом узуфрукта, пользованием или проживанием.

Здание, обремененное узуфруктом или суперфицием, может быть обременено сервитутом только с согласия узуфруктуария или суперфициария (ст. 640 (6) Гражданского кодекса).

Установление права на суперфиций может быть произведено юридическим актом (двусторонним (договор) или односторонним (административный акт, завещание, судебное решение) или на основании закона.

Договор о создании суперфиция заключается в аутентичной форме на основании следующих правовых норм:
- в соответствии с положениями ст. 454 п. (2) подпункт d) Гражданского кодекса, право на суперфиций является ограниченным вещным правом. 
- согласно положениям статьи 323 (а) Гражданского кодекса - аутентичная форма юридического акта обязательна, если юридический акт имеет своим объектом отчуждение недвижимого имущества или его обременение ограниченными вещными правами, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. 

Таким образом, договоры на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно статье 654 Гражданского кодекса (легальное определение), суперфиций - это вещное право владения и пользования чужим земельным участком с целью строительства и эксплуатации здания суперфициария, над и под этим участком, или эксплуатации существующего здания суперфициария. Это право является отчуждаемым, переходит в порядке наследования и может быть предметом аренды.

К праву собственности на недвижимое имущество соответственно применяются правила о праве на недвижимость, если иное не предусмотрено законом.

Договор аренды здания заключается на срок 99 лет, если не установлен иной срок, и подлежит принудительному исполнению в отношении третьих лиц с момента регистрации в реестре недвижимости. По истечении срока договор аренды здания может быть возобновлен (статья 655 Гражданского кодекса).

Суперфиций также может быть создан и зарегистрирован

1. на основании юридического акта, в соответствии с которым собственник всего имущества передал исключительно здание или передал землю и здание по отдельности двум лицам, даже если создание суперфиция не было прямо предусмотрено (например, в завещании указано, что право собственности на землю остается за одним лицом, а право собственности на здание - за другим лицом), 
2. на основании отказа землевладельца от права ссылаться на присоединение в пользу застройщика, если он построил на чужой земле, 
3. в пользу третьего лица на основании уступки права на использование права доступа.

Общее правило, касающееся обязанности суперфициара выплачивать роялти, вытекает из законодательного положения о том, что:
"Если иное не предусмотрено правовым актом, суперфициарий обязан выплачивать собственнику земли в виде ежемесячных платежей сумму, равную арендной плате, установленной на рынке с учетом характера земли, района, в котором она расположена, цели строительства, а также любых других критериев определения стоимости использования. Роялти определяется на дату установления суперфиция" (статья 659 Гражданского кодекса). 

Размер роялти может быть скорректирован по требованию одной из сторон, если экономические условия не позволяют его скорректировать. Размер корректировки будет оцениваться с учетом изменения экономических условий и принципа справедливости.

Договор аренды здания прекращает свое действие:
(a) по истечении срока или если договор, устанавливающий поверхность, был расторгнут;
b) при объединении, если земля и здание становятся собственностью одного и того же лица;
(c) в результате обрушения здания, если это прямо предусмотрено;
г) в других случаях, предусмотренных законом.

Если владелец суперфиция не возвел постройку в срок, указанный в правовом акте, устанавливающем суперфиций, или нарушил обязанность по сохранению постройки, собственник земли вправе потребовать прекращения права суперфиция (ст. 661 ГК). 

Согласно ст. 662 Гражданского кодекса, по истечении срока или при прекращении договора, устанавливающего суперфиций, постройка, являвшаяся предметом права суперфиция, с момента прекращения суперфиция становится частью земельного участка в соответствии со ст. 460, принадлежащего собственнику земли, а право суперфициара на землю и постройку аннулируется. Собственник земли обязан выплатить компенсацию, равную рыночной стоимости земли с даты истечения срока. Владелец земли не имеет права сносить здание или его части по истечении срока аренды здания. Суперфициарий обязан передать владельцу земли документы, связанные с возведением здания.

Если здание не существует на момент возникновения права на застройку и его стоимость равна или превышает стоимость земли, землевладелец может попросить суперфициария выкупить землю по рыночной стоимости, которую она имела бы, если бы здание не существовало. Суперфициарий может отказаться от покупки земли, если он за свой счет демонтирует возведенное на ней здание и восстановит землю до прежнего состояния.

Суперфициарий имеет право удерживать здание до выплаты компенсации (ст. 663 (1) Гражданского кодекса).

Также существуют основания для установления суперфиция в соответствии с положениями законодательства:
- в силу Закона № 133/2018 (с 1 марта 2019 года), ст. 26-31 Закона № 1125/2002 с поправками. 
- Согласно ст. 521 (Искусственное присоединение недвижимости) п. (6) ГК:

"Если сооружение возведено частично на участке застройщика, а частично на прилегающем участке, прилегающий собственник может приобрести право собственности на все сооружение, выплатив компенсацию застройщику, только если не менее 1/2 площади сооружения находится на его участке. В этом случае он также приобретает право суперфиция на землю на период строительства. Компенсация должна покрывать стоимость материалов и стоимость работ, а также стоимость использования земли.
- Статья 572 Гражданского кодекса и статья 19 Семейного кодекса устанавливают, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью в общей долевой собственности, если законом или брачным договором не предусмотрено иное. С учетом этих положений закона имущественные права, приобретенные в период брака, считаются совместной собственностью, принадлежащей обоим супругам, если не установлено иное. Таким образом, право на суперфиций одного из супругов может возникнуть и в том случае, если дом построен во время брака на участке, принадлежащем другому (супругу).

Статьей 28 Закона № 133/2018 о модернизации Гражданского кодекса и внесении изменений в некоторые законодательные акты было установлено, что в силу Закона № 133/2018 с 1 марта 2019 года на земле, принадлежащей государству или административно-территориальным единицам (является ли она частью общественного или частного владения), возникает право суперфиция в пользу владельца недвижимости, зарегистрированной отдельно в главе B (за исключением временных сооружений), и владельца недвижимости, зарегистрированной отдельно в главе C реестра недвижимости, если владелец соответствующей недвижимости на 1 марта 2019 года находится в одной из следующих ситуаций:
a) имеет право аренды на землю с правом застройки;
b) имеет право аренды на землю;
с) имеет право пользования землей на основе государственно-частного партнерства;
d) имеет право владения или пользования землей, отличное от указанного в пунктах a)-c);
e) не имеет никаких прав на землю.

Аренда здания, указанная в данной статье, является бессрочной. Однако, если юридический или административный акт или закон, регулирующий указанное право, устанавливает срок существования указанного права, по истечении которого владелец земли становится полноправным владельцем соответствующего недвижимого имущества, зарегистрированного отдельно в главе B, аренда здания, предусмотренная в настоящей статье, истекает в конце срока существования указанного права.

Это законное право на здание возникает в силу закона без его регистрации в реестре недвижимого имущества, но любое заинтересованное лицо может потребовать регистрации этого права в реестре недвижимого имущества.

Важно отметить, что в соответствии со статьей 31 Закона № 1125/2002 новые правовые положения не затрагивают права любого рода лица, не являющегося собственником земли, построить и стать собственником здания или возведенной работы, которые были приобретены до 1 марта 2019 года и которые будут продолжать производить правовые последствия до их исчезновения в соответствии с их содержанием, установленным до 1 марта 2019 года. Таким образом, владельцы, которые построили или собирались построить для себя на земле, например, переданной в аренду или в безвозмездное пользование, сохраняют приобретенные права на здания или право на строительство.

Содержание договора купли-продажи земельного участка будет аналогично содержанию договора купли-продажи незавершенного строительством недвижимого имущества (ст. 1171 ГК). 

Так, в договоре купли-продажи строящегося недвижимого имущества должны быть указаны:
а) кадастровый номер объекта незавершенного строительства;
b) номер и дата выдачи и окончания срока действия разрешения на строительство, на основании которого продавец (в том числе суперфициарий) осуществляет строительство или обеспечивает строительство объекта договора; идентификационные данные объекта строительства;
c) характер права продавца на землю, на которой ведется строительство (право собственности или право на поверхность), и основание приобретения этого права.

В случае суперфиция должны быть указаны срок действия суперфиция и последствия прекращения права на суперфиций, предусмотренные законом и, если применимо, договором о суперфиции;
d) доля права на землю, здание и другие общие части, которая переходит к покупателю;
e) если таковые имеются, описание исключительных прав пользования, предоставляемых покупателю на определенные общие части кондоминиума, как указано в договоре о кондоминиуме;
f) предполагаемая дата передачи в пользование, определяемая путем указания конкретной календарной даты;
g) общая цена и, если применимо, график рассрочки платежа, который должен соответствовать положениям статьи 1173 Гражданского кодекса;
h) если согласовано, то факт, что покупатель приобретает право собственности только после уплаты 95% цены (резервирование права собственности).

К договору прилагаются:
а) копия разрешения на строительство;
b) копия плана объекта договора, утвержденного в установленном порядке.

До заключения договора и, по требованию покупателя, в любое время в ходе его исполнения, продавец (включая суперфициара) обязан сообщить покупателю:
а) о проекте строительства и по требованию покупателя предоставить ему за подписью продавца копии проекта строительства или определенные документы, запрошенные покупателем;
b) учредительный договор кондоминиума и, если таковой имеется, устав ассоциации владельцев кондоминиума и подзаконные акты кондоминиума;
c) личность подрядчика и других поставщиков;
d) текущая стадия строительства.

Что касается определения границ размера/площади, то если земля является публичной собственностью и ее площадь велика, границы соответствующей земли могут быть предложены на основании градостроительного исследования, подготовленного компаниями, специализирующимися на городском планировании, подготовка которого может быть запрошена заинтересованной стороной. В этом случае площадь участка не может быть меньше той, которая необходима для надлежащего использования здания, на котором он построен (установленной, по крайней мере, по контуру основания здания, то есть по его периметру).

Существуют некоторые особенности строительства на общественных землях, обремененных поверхностью. Так, градостроительный паспорт на проектирование и разрешение на строительство оформляются и выдаются мэром административно-территориальной единицы на основании заявления собственника, на основании заявления обладателя права на поверхность земли, с письменного согласия собственника земли (ст. 3 para. (1), ст. 12 п. (1) Закона № 163/2010). Письменное согласие в случае земли, принадлежащей административно-территориальным единицам, оформляется решением местных советов, в котором прямо выражается согласие на то, что суперфициарий может спроектировать и построить сооружение определенного назначения и объема на обремененном землей участке.

От обязанности получения и представления письменного согласия собственника освобождаются администрации и резиденты свободных экономических зон, зарегистрировавшие право на суперфиций в реестре недвижимости, для проведения работ по развитию производственной инфраструктуры (строительство промышленных цехов) и технической и санитарной инфраструктуры в свободных экономических зонах, необходимых для осуществления деятельности, предусмотренной Законом № 440/2001 о свободных экономических зонах.

1. Навязывание необходимости получения письменного согласия землевладельца для получения суперфициаром разрешения на строительство, что создает бюрократическую задержку или даже блокировку процесса (градостроительные сертификаты, разрешения на строительство; ст. 3 п. (1), ст. 12 п. (1) Закона № 163/2010, вступившего в силу в декабре 2022 года);
2. Непредсказуемость (детерминированность) размера платы за использование земли, находящейся в государственной собственности, учитывая, что платеж должен составлять не менее 2% от рыночной стоимости, рассчитанной согласно отчету об оценке (п. 3 постановления Конституционного суда № 19 от 31.10.2023). Это означает, что оплата зависит от усмотрения собственника, и суперфициарий может быть вынужден вносить чрезмерные и непропорциональные платежи;
3. Запрет на приватизацию земли, находящейся в государственной собственности, обремененной поверхностью (ст. 53 para. (5) c1), внесенный в Закон № 121/2007 Законом № 193/2023, вступившим в силу 02.08.2023). Как правило, инвесторы имеют оговорки на осуществление капитальных вложений в землю, которая не может стать частной собственностью.